처음 보는 사람도 쉽게 이해하는 부동산 등기부등본 해석법

부동산 등기부등본, 어떻게 읽어야 할까요?

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부동산 거래나 임대 계약 시 필수로 확인해야 하는 서류가 바로 등기부등본입니다.
하지만 난해한 용어와 복잡한 구성을 처음 접하는 분들에겐 어려울 수 있습니다.
이 글에서는 등기부등본의 기본 구조, 주요 용어, 확인 포인트까지
누구나 이해할 수 있도록 자세히 설명드립니다.

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등기부등본이란? 정의와 목적

부동산 등기부등본은 부동산의 권리관계를 공적으로 증명하는 서류입니다.
소유자, 저당권, 근저당, 가압류 등 해당 부동산에 얽힌 모든 권리 사항이 기록되어 있습니다.
부동산 매매, 전세, 월세 계약 시 반드시 확인해야 하는 법적 근거 자료로 작용합니다.

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등기부등본의 기본 구성 이해하기

등기부등본은 보통 다음과 같이 세 부분으로 구성되어 있습니다.
아래 표를 참고해보세요.

구분 주요 내용

표제부	부동산의 위치, 면적 등 기본 정보
갑구	소유권 관련 사항
을구	저당권, 임차권 등 소유권 이외의 권리

"표제부는 부동산 자체의 정보",
"갑구는 누가 소유자인지",
"을구는 돈을 빌렸거나 임차 계약 등 외부와 맺은 권리관계"를 나타냅니다.

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표제부 읽는 방법과 주의사항

표제부에서는 주소, 면적, 구조 등의 물리적 정보를 확인할 수 있습니다.
이 부분은 실물 부동산과 등기상 정보가 일치하는지 확인하는 데 쓰입니다.
특히 아파트의 경우 건물번호, 동·호수 정보가 맞는지 반드시 체크하세요.

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갑구 해석: 소유권 관련 정보 살펴보기

갑구는 이 부동산의 진짜 주인이 누구인지를 알려줍니다.
이전 소유자들의 내역도 모두 확인 가능하며, 다음 내용을 주의 깊게 살펴야 합니다.

• 현재 소유자 이름
• 취득일자
• 등기원인(매매, 상속 등)
• 말소 여부 (X 표시)

"매매로 인한 등기"와 "상속 등기"는 의미가 다릅니다.
거래라면 매매가 정확히 이뤄졌는지 확인하고,
상속이라면 공동소유 여부도 체크해야 합니다.

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을구 해석: 저당권·임차권 확인의 핵심

을구는 가장 중요하다고 해도 과언이 아닙니다.
해당 부동산에 설정된 저당권, 근저당, 전세권, 가압류 등 타인 권리를 나타냅니다.

중요: 등기된 근저당권은 금융기관이 해당 부동산에 돈을 빌려준 흔적입니다.
전세 계약 시에는 을구에 전세권이 있는지도 꼭 확인해야 합니다.
만약 가압류, 압류 표시가 있다면 거래에 심각한 위험이 될 수 있습니다.

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실제 등기부등본 예시 분석

아래는 등기부등본의 간단한 예시입니다.

구분 내용 요약

갑구	소유자: 김철수 / 매매 / 2022.07.15 등기
을구	근저당권: 국민은행 / 채권최고액 3억 / 2022.08.01

이 경우 김철수가 소유자이며,
국민은행에 3억까지 담보 설정이 되어 있는 상태임을 뜻합니다.
따라서 매수자는 이 근저당을 인수할 것인지,
말소 후 거래할 것인지 확인해야 합니다.

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주의해야 할 권리관계 3가지

1. 근저당권: 금융기관이 담보로 설정한 권리. 채무 불이행 시 경매 가능
2. 전세권: 세입자가 전세금을 등기부에 올린 경우
3. 가처분/가압류: 소송이나 채권자 요청으로 거래 제한 가능

이 세 가지 중 하나라도 있을 경우,
"위험 부동산"일 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

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등기부등본 발급 방법과 수수료 안내

등기부등본은 다음 방법으로 발급 가능합니다.

방법 수수료 발급처

인터넷 발급	700원	대법원 인터넷등기소
무인발급기	1,000원	동사무소/등기소
방문발급	1,000원	관할 등기소

인터넷 발급이 가장 저렴하고 간편합니다.
"인터넷등기소"에 접속 후 부동산 주소를 입력하면 바로 열람 및 출력이 가능합니다.

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초보자에게 추천하는 확인 체크포인트

마지막으로 처음 보는 분들을 위해
등기부등본 확인 체크리스트를 정리했습니다.

항목 확인 내용

주소/면적	실제와 동일한지 확인
소유자	명확한지, 공동소유 여부
저당권	말소 여부, 금융기관 여부
전세권	세입자 권리 보호 등기 여부
가압류	거래 금지 요건 여부

핵심: 모든 거래 전, 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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