임대차 계약 시 전세 사기를 피하려면 무엇을 확인해야 할까요?
전세 계약을 준비하면서 가장 큰 걱정 중 하나는 전세 사기 피해입니다.
특히 신축 오피스텔, 빌라, 갭투자 매물 등에서 사기 수법이 다양해졌기 때문에
세입자는 반드시 꼼꼼한 확인 절차를 거쳐야 합니다.
이번 글에서는 전세 사기를 예방하기 위한 핵심 체크리스트를 제공하며
실제로 계약 단계에서 어떤 부분을 주의해야 하는지 구체적으로 설명드리겠습니다.
등기부등본은 반드시 원본으로 확인
부동산 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.
소유자 정보, 근저당권, 가압류 여부를 반드시 확인하고
주소가 맞는지, 최신 날짜의 원본인지 주의해야 합니다.
가장 위험한 케이스는 소유자와 임대인이 다른 경우입니다.
이 경우 위임장, 인감증명서 등의 추가 서류를 확인하지 않으면
명의 도용이나 이중 계약 등의 위험이 생깁니다.
확정일자보다 우선순위인 근저당권
"확정일자를 받았으니 안전하다"는 생각은 절대 금물입니다.
이미 설정된 근저당권, 전세보증금보다 높은 채권이 있다면
경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
아래 표는 확인해야 할 기본 항목들입니다.
구분 확인 항목 위험 요소 예시
| 소유자 | 등기부등본 내 일치 여부 | 대리인 계약 주의 |
| 근저당권 | 설정 일자, 채권액 | 보증금보다 높은 경우 |
| 우선순위 | 확정일자보다 빠른 설정 | 선순위 채권 위험 |
계약 전 임대인의 세금 체납 여부 확인
전세 사기의 또 다른 유형은 세금 체납으로 인한 압류입니다.
임대인이 세금을 체납하면 국세청에서 자산을 압류할 수 있어
세입자는 경매에서도 보증금을 보호받기 어렵습니다.
계약 전 임대인에게 납세사실증명서 발급을 요청하거나
국세 체납 사실이 없는지 확인하는 절차도 필요합니다.
이 부분은 법적으로 의무는 아니지만, 매우 중요한 보호 수단입니다.
전세계약은 반드시 공인중개사를 통해 진행
직거래 방식은 수수료가 없다는 이유로 선호되지만
사기의 위험은 훨씬 더 커지게 됩니다.
공인중개사무소를 통한 계약은
책임 소재와 서류 절차에서 안정성을 제공합니다.
또한 공인중개사는 실거래가 신고, 계약서 작성,
확정일자 안내 등 실질적인 도움을 주기 때문에
가능한 한 정식 등록된 중개업소 이용이 필수입니다.
전세금 반환보증보험 가입 여부 확인
요즘은 세입자 보호를 위한 전세보증보험 제도가 강화되고 있습니다.
임대인이 보증보험에 가입돼 있다면
혹시라도 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서
보증기관이 대신 반환해줍니다.
보험 가입 여부는 계약 전 미리 확인해야 하며
보증금 규모와 임대인 신용도에 따라
가입이 제한되는 경우도 있으니 체크가 필요합니다.
임대인의 실제 거주 여부 및 투자 목적 확인
최근 갭투자 실패로 인한 사기가 급증하면서
실제 거주하지 않는 임대인의 리스크가 높아졌습니다.
"임대인이 다수의 부동산을 소유한 경우
그중 일부에 문제가 생기면 세입자도 피해를 입을 수 있다"는 점을 인지해야 합니다.
가능하다면 해당 주택의 다른 세입자, 주변 중개업소를 통해
임대인의 과거 이력이나 소문을 파악하는 것도 하나의 방법입니다.
체크리스트: 전세계약 전 필수 확인 사항
마지막으로 계약 전 반드시 확인해야 할 항목을 정리해 보겠습니다.
아래 표를 참고해 하나하나 체크하시기 바랍니다.
확인 항목 설명 체크 여부
| 등기부등본 소유자 일치 | 임대인과 동일인인지 확인 | |
| 근저당권 확인 | 보증금보다 큰 금액의 채권 설정 여부 확인 | |
| 세금 체납 여부 | 납세사실증명서 확인 | |
| 공인중개사 등록 여부 | 정식 사무소에서 계약 진행 | |
| 전세보증보험 가입 여부 | 임대인의 가입 상태 및 조건 확인 | |
| 실제 거주 여부 확인 | 주변 탐문, 다수 부동산 소유 여부 점검 | |
| 확정일자 및 전입신고 | 계약 직후 처리 필요 |
전세계약은 재산을 걸고 하는 거래입니다.
단 한 번의 실수가 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.
전세 사기를 예방하려면 계약 전에 꼼꼼한 확인이 가장 중요합니다.